TÍTULO VI – DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
CAPÍTULO I – DISPOSICIONES GENERALES
Artículo 1294. El arrendamiento puede ser de cosas, o de obras, o servicios.
Artículo 1295. En el arrendamiento de cosas, una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto.
Artículo 1296. En el arrendamiento de obras o servicios, una de las partes se obliga a ejecutar una obra o a prestar a la otra un servicio por precio cierto.
Artículo 1297. Los bienes fungibles no pueden ser materia de este contrato.
Este Artículo fue Modificado por el Artículo 1 de la Ley N° 43 de 13 de marzo de 1925, publicada en la Gaceta Oficial N° 4.622 de 25 de abril de 1925.
CAPÍTULO II – DE LOS ARRENDAMIENTOS DE FINCAS RÚSTICAS Y URBANAS
SECCIÓN PRIMERA – DISPOSICIONES GENERALES
Artículo 1298. Se llama arrendador al que se obliga a ceder el uso de la cosa, ejecutar la obra o prestar el servicio; y arrendatario al que adquiere el uso de la cosa o el derecho a la obra o servicio que se obliga a pagar.
Artículo 1299. Cuando hubiere comenzado la ejecución de un contrato de arrendamiento verbal, y faltare la prueba del precio convenido, el arrendatario devolverá al arrendador la cosa arrendada, abonándole, por el tiempo que la haya disfrutado, el precio que se regule.
Artículo 1300. El padre y el tutor respecto de los bienes del hijo o menor y el administrador de bienes que no tenga poder especial, no podrán dar en arrendamiento los predios rústicos por más de cinco años ni los urbanos por más de tres, ni por más número de años que los que falten al menor para llegar a los veintiuno.
Artículo 1301. Con relación a terceros, no surtirán efectos los arrendamientos de bienes raíces que no se hallen debidamente inscritos en el Registro Público.
Artículo 1302. Cuando en el contrato de arrendamiento de cosas, no se prohíba expresamente, podrá el arrendatario subarrendar, en todo o en parte, la cosa arrendada, sin perjuicio de su responsabilidad al cumplimiento del contrato para con el arrendador.
Artículo 1303. Sin perjuicio de su obligación para con el subarrendador, queda el subarrendatario obligado a favor del arrendador por todos los actos que se refieran al uso y conservación de la cosa arrendada, en la forma pactada entre el arrendador y el arrendatario.
Artículo 1304. El subarrendatario queda también obligado para con el arrendador por el importe del precio convenido en el subarriendo que se halle debiendo al tiempo del requerimiento, considerando no hechos los pagos adelantados, a no haberlos verificado con arreglo a la costumbre.
Artículo 1305. Si entregada la cosa al arrendatario hubiere disputa acerca del precio o renta, y por una o por otra parte no se produjere prueba legal de lo estipulado a este respecto, se estará al justo precio de peritos, y los de esta operación se dividirán entre el arrendador y el arrendatario por partes iguales.
Este Artículo fue Modificado por el Artículo 1 de la Ley N° 43 de 13 de marzo de 1925, publicada en la Gaceta Oficial N° 4.622 de 25 de abril de 1925.
SECCIÓN SEGUNDA – DE LOS DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR Y DEL ARRENDATARIO
Artículo 1306. El arrendador está obligado:
- A entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato;
- A hacer en ella durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada;
- A mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato.
Artículo 1307. El arrendatario está obligado:
- A pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos;
- A usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado; y en defecto de pacto para usar la cosa arrendada se seguirá la costumbre del lugar;
- A pagar los gastos que ocasione la escritura del contrato, salvo pacto en contrario.
Este Artículo fue Modificado por el Artículo 1 de la Ley N° 43 de 13 de marzo de 1925, publicada en la Gaceta Oficial N° 4.622 de 25 de abril de 1925.
Artículo 1308. Si el arrendador o el arrendatario no cumplieren las obligaciones expresadas en los Artículos anteriores, podrán pedir la rescisión del contrato y la indemnización de daños y perjuicios, o sólo esto último, dejando el contrato subsistente.
Artículo 1309. El arrendador no puede variar la forma de la cosa arrendada.
Artículo 1310. Si durante el arrendamiento es necesario hacer alguna reparación urgente en la cosa arrendada, que no pueda diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, tiene el arrendatario obligación de tolerar la obra aunque le sea muy molestosa, y aunque durante ella se vea privado de una parte de la finca.
Si la reparación dura más de cuarenta días, debe disminuirse el precio del arriendo a proporción del tiempo y de la parte de la finca de que el arrendatario se vea privado.
Si la obra es de tal naturaleza que hace inhabitable la parte que el arrendatario y su familia necesitan para su habitación, puede éste rescindir el contrato.
Artículo 1311. El arrendatario está obligado a poner en conocimiento del propietario, en el más breve plazo posible, toda usurpación o novedad dañosa que otro haya realizado o abiertamente prepare en la cosa arrendada.
También está obligado a poner en conocimiento del dueño, con la misma urgencia, la necesidad de todas las reparaciones comprendidas en el número 2 del Artículo 1306.
En ambos casos será responsable el arrendatario de los daños y perjuicios que por su negligencia se ocasionaren al propietario.
Artículo 1312. El arrendador no está obligado a responder de la perturbación de mero hecho que un tercero causare en el uso de la finca arrendada; pero el arrendatario tendrá acción directa contra el perturbador.
No existe perturbación de hecho cuando el tercero, ya sean las autoridades administrativas o ya un particular, ha obrado en virtud de un derecho que le corresponde.
Artículo 1313. El arrendatario debe devolver la finca al concluir el arriendo tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.
Artículo 1314. A falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario.
Artículo 1315. El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya o de las personas de su familia o que de él dependan.
Artículo 1316. Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye el día prefijado sin necesidad de requerimiento.
Artículo 1317. Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los Artículos 1329 y 1333, a menos que haya precedido requerimiento.
Artículo 1318. En el caso de la tácita reconducción, cesan respecto de ella, las obligaciones otorgadas por un tercero para la seguridad del contrato principal.
Artículo 1319. Si se pierde la cosa arrendada, o alguno de los contratantes falta al cumplimiento de lo estipulado, se observará lo dispuesto en los Artículos 1068 y 1069.
Artículo 1320. El arrendador podrá pedir el lanzamiento del arrendatario por alguna de las causas siguientes:
- Haber expirado el término convencional del arrendamiento o el término del desahucio;
- Falta del pago del precio convenido.
Podrá el arrendador, para seguridad de este pago y de las indemnizaciones a que tenga derecho, pedir junto con el lanzamiento, la retención de todos los frutos existentes de la cosa arrendada, y de todos los objetos con que el arrendatario la haya amueblado, guarnecido o provisto, y que le pertenecieren; y se entenderá que le pertenecen, a menos de prueba en contrario.
Este Artículo fue Modificado por el Artículo 1 de la Ley N° 43 de 13 de marzo de 1925, publicada en la Gaceta Oficial N° 4.622 de 25 de abril de 1925.
Artículo 1321. El arrendador puede pedir la rescisión del contrato de arrendamiento por algunas de las causas siguientes:
- Infracción de cualquiera de las condiciones estipuladas en el contrato;
- Destinar la cosa arrendada a uso o servicio no pactado que la haga desmerecer y no sujetarse en su uso a lo que se dispone en el numeral 2 del Artículo 1307.
Este Artículo fue Modificado por el Artículo 1 de la Ley N° 43 de 13 de marzo de 1925, publicada en la Gaceta Oficial N° 4.622 de 25 de abril de 1925.
Artículo 1322. Si no se ha fijado tiempo para la duración del arriendo o si el tiempo no es determinado para el servicio especial a que se destina la cosa arrendada o por la costumbre, ninguna de las dos partes podrá hacerlo cesar sino desahuciando a la otra, esto es, notificándoselo anticipadamente.
La anticipación se ajustará al período o medida del tiempo que regule los pagos. Si se arrienda a tanto por día, semana, mes, el desahucio será respectivamente de un día, de una semana, de un mes.
El desahucio empezará a correr al mismo tiempo que el próximo período.
Artículo 1323. Fuera de los casos mencionados en los Artículos 1320 y 1321, tendrá el arrendatario derecho a aprovechar los términos establecidos en los Artículos 1329 y 1333.
Este Artículo fue Modificado por el Artículo 1 de la Ley N° 43 de 13 de marzo de 1925, publicada en la Gaceta Oficial N° 4.622 de 25 de abril de 1925.
Artículo 1324. El comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en el Título del Registro Público.
Si el comprador usare de este derecho, el arrendatario podrá exigir que se le deje recoger los frutos de la cosecha del año corriente, y que el vendedor le indemnice los daños y perjuicios que se le causen.
Artículo 1325. El arrendatario tendrá, respecto de las mejoras útiles y voluntarias, el mismo derecho que se concede al usufructuario.
Artículo 1326. Si nada se hubiese pactado sobre el lugar y tiempo del pago del arrendamiento, se estará, en cuanto al lugar, a lo dispuesto en el Artículo 1058, y, en cuanto al tiempo, a la costumbre del lugar.
SECCIÓN TERCERA – DISPOSICIONES ESPECIALES PARA ARRENDAMIENTO DE PREDIOS RÚSTICOS
Artículo 1327. El arrendatario no tendrá derecho a rebaja de la renta por esterilidad de la tierra arrendada o por pérdida de frutos provenientes de casos fortuitos ordinarios; pero sí, en caso de pérdida de la mitad de frutos por casos fortuitos extraordinarios e imprevistos, salvo siempre el pacto especial en contrario.
Entiéndese por casos fortuitos extraordinarios: el incendio, guerra, peste, inundación insólita, langosta, terremoto u otro igualmente desacostumbrado y que los contratantes no hayan podido prever.
Artículo 1328. Tampoco tiene el arrendatario derecho a rebaja de la renta cuando los frutos se han perdido después de estar separados de su raíz o tronco.
Artículo 1329. El arrendamiento de un predio rústico, cuando no se fija su duración, se entiende hecho por todo el tiempo necesario para la recolección de los frutos que toda la finca arrendada diere en un año o pueda dar por una vez, aunque pasen dos o más años para obtenerlos.
El de tierras labrantías, divididas en dos o más hojas, se entiende por tantos años cuantas sean éstas.
Artículo 1330. El arrendatario saliente debe permitir al entrante el uso del local y demás medios necesarios para las labores preparatorias del año siguiente; y, recíprocamente, el entrante tiene obligación de permitir al colono saliente lo necesario para la recolección y aprovechamiento de los frutos, todo con arreglo a la costumbre del lugar.
Artículo 1331. El arrendamiento por aparcerías de tierras de labor, ganados de cría o establecimientos fabriles o industriales, se regirá por las disposiciones relativas al contrato de sociedad y por las estipulaciones de las partes, y, en su defecto, por la costumbre del lugar.
SECCIÓN CUARTA – DISPOSICIONES ESPECIALES PARA EL ARRENDAMIENTO DE PREDIOS URBANOS
Artículo 1332. En defecto de pacto especial, se estará a la costumbre del lugar para las reparaciones de los predios urbanos que deban ser de cuenta del propietario. En caso de duda se entenderán de cargo de éste.
Artículo 1333. Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario.
En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el término.
Artículo 1334. Cuando el arrendador de una casa o de parte de ella, destinada a la habitación de una familia o de una tienda, o almacén, o establecimiento industrial, arrienda también los muebles, el arrendamiento de éstos se entenderá por el tiempo que dure el de la finca arrendada.
CAPÍTULO III – DEL ARRENDAMIENTO DE OBRAS Y SERVICIOS
SECCIÓN PRIMERA – DE LOS CONCERTADOS
Artículo 1335. Puede contratarse esta clase de servicios sin tiempo fijo, por cierto tiempo, o para una obra determinada. El arrendamiento hecho por toda la vida es nulo.
Artículo 1336 al Artículo 1339. Estos Artículos fueron Derogados por el Artículo 1067 del Decreto de Gabinete N° 252 de 30 de diciembre de 1971, publicado en la Gaceta Oficial N°
17.040 de 18 de febrero de 1972.
SECCIÓN SEGUNDA – DE LAS OBRAS POR AJUSTE O PRECIO ALZADO
Artículo 1340. Puede contratarse la ejecución de una obra conviniendo en que el que la ejecuta ponga solamente su trabajo o su industria, o que también suministre el material.
Artículo 1341. Si el que contrató la obra se obligó a poner el material, debe sufrir la pérdida en el caso de destruirse la obra antes de ser entregada, salvo si hubiese habido morosidad en recibirla.
Artículo 1342. El que se ha obligado a poner sólo su trabajo o industria, no puede reclamar ningún estipendio si se destruye la obra antes de haber sido entregada, a no ser que haya habido
morosidad para recibirla, o que la destrucción haya provenido de la mala calidad de los materiales, con tal que haya advertido oportunamente esta circunstancia al dueño.
Artículo 1343. El contratista de un edificio que se arruinase por vicios de la construcción, responde de los daños y perjuicios si la ruina tuviere lugar dentro de diez años, contados desde que concluyó la construcción; igual responsabilidad, y por el mismo tiempo, tendrá el arquitecto que la dirigiere, si se debe la ruina a vicio del suelo o de la dirección.
Si la causa fuere la falta del contratista a las condiciones del contrato, la acción de indemnización durará quince años
Artículo 1344. El que se obliga a hacer una obra por piezas o por medida, puede exigir del dueño que la reciba por partes y que la pague en proporción. Se presume aprobada y recibida la parte satisfecha.
Artículo 1345. El arquitecto o contratista que se encarga por un ajuste alzado de la construcción de un edificio u otra obra en vista de un plano convenido con el propietario del suelo, no puede pedir aumento de precio aunque se haya aumentado el de los jornales o materiales; pero podrá hacerlo cuando se haya hecho algún cambio en el plano que produzca aumento de obra, siempre que hubiere dado su autorización el propietario.
Artículo 1346. El dueño puede desistir, por su sola voluntad, de la construcción de la obra aunque se haya empezado, indemnizando al contratista de todos sus gastos, trabajo y utilidad que pudiera obtener de ella.
Artículo 1347. Cuando se haya encargado de cierta obra a una persona por razón de sus cualidades personales, el contrato se rescinde por la muerte de esta persona.
En este caso, el propietario debe abonar a los herederos del constructor, a proporción del precio convenido, el valor de la parte de obra ejecutada y de los materiales preparados, siempre que de estos materiales reporte algún beneficio.
Lo mismo se entenderá si el que contrató la obra no puede acabarla por alguna causa independiente de su voluntad.
Artículo 1348. El contratista, ya lo sea de toda la obra o por piezas, o por medida, es responsable del trabajo ejecutado por las personas que ocupare en la obra y de los accidentes de trabajo que éstas sufran, salvo pacto expreso en contrario y lo que se dispone en el Artículo siguiente.
Este Artículo fue Modificado por el Artículo 1 de la Ley N° 43 de 13 de marzo de 1925, publicada en la Gaceta Oficial N° 4.622 de 25 de abril de 1925.
Artículo 1349. Los que ponen su trabajo y materiales en una obra ejecutada alzadamente por el contratista, no tienen acción contra el dueño de ella sino hasta la cantidad que éste adeude a aquél cuando se hace la reclamación.
Artículo 1350. Cuando se conviniere que la obra se ha de hacer a satisfacción del propietario, se entiende reservada la aprobación, a falta de conformidad, al juicio pericial correspondiente.
Si la persona que ha de aprobar la obra es un tercero, se estará a lo que éste decida.
Artículo 1351. Si no hubiere pacto o costumbre en contrario, el precio de la obra deberá pagarse al hacerse la entrega.
Artículo 1352. El que ha ejecutado una obra en cosa mueble, tiene derecho de retenerla en prenda hasta que se le pague.
SECCIÓN TERCERA – DE LOS TRANSPORTES POR AGUA Y TIERRA TANTO DE PERSONAS COMO DE COSAS
Artículo 1353. Los conductores de efectos por tierra o por agua están sujetos en cuanto a la guarda y conservación de las cosas que se les confían, a las mismas obligaciones que respecto a los posaderos se determinan en los Artículos 1476 y 1477.
Lo dispuesto en este Artículo se entiende sin perjuicio de lo que respecto a transporte por mar y tierra establece el Código de Comercio.
Artículo 1354. Responden igualmente los conductores de la pérdida y de las averías de las cosas que reciben, a no ser que prueben que la pérdida o la avería ha provenido de caso fortuito o fuerza mayor.
Artículo 1355. Lo dispuesto en estos Artículos se entiende sin perjuicio de lo que prevengan las leyes y los reglamentos especiales.