TÍTULO II -DEL REGISTRO PÚBLICO

CAPÍTULO I – DISPOSICIONES GENERALES

Artículo 1753. El Registro Público tiene los objetos siguientes:

1. Servir de medio de constitución y de transmisión del dominio de los bienes inmuebles y de otros derechos reales constituidos en ellos;
2. Dar eficacia y publicidad a los actos y contratos que le imponen gravámenes o limitaciones al dominio de los mismos bienes;
3. Establecer de modo fehaciente todo lo relativo a la capacidad de las personas naturales, a la constitución, transformación o extinción de personas jurídicas, a toda clase de mandatos generales y a todas las representaciones legales; y
4. Dar mayores garantías de autenticidad y seguridad a los documentos, títulos o actos que deben registrarse.

Artículo 1754. El Registro Público comprende cuatro secciones:

1. La del Registro de la Propiedad;
2. La del Registro de Hipotecas;
3. La del Registro de Personas;
4. La del Registro Mercantil.

Este Artículo fue Modificado por el Artículo 1 de la Ley N° 43 de 13 de marzo de 1925, publicada en la Gaceta Oficial N° 4.622 de 25 de abril de 1925.

Artículo 1755. El Registro es público y puede ser consultado libremente por cualquiera persona.

Artículo 1756. Sólo pueden inscribirse en el Registro los títulos que consten de escritura pública, de sentencia o auto ejecutoriado o de otro documento auténtico, expresamente determinado por la ley para este efecto.

Artículo 1757. La inscripción podrá pedirse por el Notario ante quien se ha otorgado o protocolizado el instrumento, o por quien tenga interés en asegurar el derecho que se trata de inscribir, o por su representante legal o apoderado. Se presume que quien lleva el instrumento al Registro tiene poder para ese efecto y para interponer todos los recursos legales a que hubiere lugar.

Artículo 1758. Pueden constituirse derechos reales o gravámenes por quien tenga inscrito su derecho para ello en el Registro, o por quien lo adquiera en el mismo instrumento de su constitución.

Artículo 1759. Toda inscripción que se haga en el Registro Público expresará:

1. El día y la hora en que el documento ha sido presentado al Registro, y el nombre de la persona que lo ha presentado;
2. El nombre y la residencia de la autoridad judicial o del Notario que autorice el título;
3. La naturaleza del título que deba inscribirse y su fecha.

Artículo 1760. Si en alguna inscripción se omite expresar cualquiera de las circunstancias generales o especiales exigidas por la ley, o si se expresaren de distinto modo de como aparecen en el título, podrá rectificarse en cualquier tiempo a solicitud del interesado. Si por omisión de circunstancias o por oscuridad o inexactitud al expresarlas fuere perjudicado el dueño o inducido a error un tercero, el Registrador será responsable de los daños y perjuicios. Pero dicha rectificación no perjudicará a tercero sino desde su fecha.

La acción contra el Registrador prescribe a los diez años.

Este Artículo fue Modificado por el Artículo 1 de la Ley N° 43 de 13 de marzo de 1925, publicada en la Gaceta Oficial N° 4.622 de 25 de abril de 1925.

Artículo 1761. Los títulos sujetos a inscripción que no están inscritos, no perjudican a terceros sino desde la fecha de su presentación en el Registro.

Se considerará como tercero aquél que no ha sido parte en el acto o contrato a que se refiere la inscripción.

No se considerará tercero al heredero o legatario respecto de los actos o contratos de su causante.

Artículo 1762. La inscripción no convalida los actos o contratos inscritos que sean nulos o anulables conforme a la ley. Sin embargo, los actos o contratos que se ejecuten u otorguen por persona que en el Registro aparezca con derecho para ello, una vez inscritos, no se invalidarán en cuanto a tercero, aunque después se anule el derecho del otorgante en virtud de título no inscrito o de causas implícitas o de causas que aunque explícitas no consten en el Registro.

Artículo 1763. Las acciones de rescisión o resolución no perjudicarán a tercero que haya inscrito su derecho.

Exceptúanse:

1. Las acciones de rescisión o resolución que deban su origen a causas que, habiendo sido estipuladas expresamente por las partes, consten en el Registro;
2. Las acciones rescisorias de enajenaciones en fraude de acreedores en los casos siguientes:
   • 1º. Cuando la segunda enajenación ha sido hecha por título lucrativo; y
   • 2º. Cuando el tercero haya tenido conocimiento del fraude del deudor.

CAPÍTULO II – DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Artículo 1764. En la primera sección del Registro Público, se inscribirán:

1. Los títulos de dominio sobre inmuebles;
2. Los títulos en que se constituyan, modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitación, servidumbre, anticresis y cualesquiera otros derechos reales diversos del de hipoteca. Los títulos que versen sobre arrendamiento de inmuebles pueden o no inscribirse; pero sólo perjudican a terceros si hubiesen sido inscritos.

Este Artículo fue Modificado por el Artículo 9 de la Ley N° 52 de 7 de diciembre 1962, publicada en la Gaceta Oficial N° 14.779 de 18 de diciembre de 1962.

Artículo 1765. Toda inscripción que se haga en el Registro de la Propiedad relativa a inmuebles, expresará, además de las circunstancias de toda inscripción, las que exige el Artículo 1744.

En las demás inscripciones que se refieran a la misma finca no se repetirán las circunstancias del ordinal 1, pero se hará mención de las modificaciones que indique el nuevo título y del asiento en que se halle la inscripción

Artículo 1766. Las servidumbres se harán constar en la misma inscripción de propiedad del predio dominante y del sirviente.

Artículo 1767. Inscrito un título traslaticio de dominio de inmuebles, no podrá inscribirse ningún otro que contradiga el derecho inscrito.

Artículo 1768. De toda inscripción que se haga en las otras secciones del Registro Público, relativas a un inmueble, se tomará nota en la inscripción del Registro de la Propiedad.

Artículo 1769. Todo inmueble que se inscriba en el Registro de la Propiedad, será designado con un número, y con ese número será conocido y determinado dicho inmueble en las certificaciones y copias que se expidan y en los catastros para el cobro de los impuestos.

Artículo 1770. La persona que edifique o haya edificado en terreno ajeno, en virtud de contrato con el dueño del suelo, podrá inscribir su título constitutivo de dominio, de conformidad con el Código Judicial.

Artículo 1771. El propietario que careciere de título inscrito podrá inscribir su derecho de dominio, justificando previamente el medio de su adquisición y una posesión de más de diez años. Esta inscripción no perjudicará al que tenga mejor derecho a la propiedad del inmueble, aunque su título no haya sido inscrito, mientras su derecho no se haya extinguido por el lapso necesario para la prescripción ordinaria.

Este Artículo fue Modificado por el Artículo 1 de la Ley N° 43 de 13 de marzo de 1925, publicada en la Gaceta Oficial N° 4.622 de 25 de abril de 1925.

Artículo 1772. Para la inscripción de las construcciones, plantaciones y modificaciones que se hicieren con posterioridad a la inscripción de los terrenos en que se verificaren, y para la cancelación de las inscripciones relativas a las que se destruyeren, bastará la manifestación del interesado, constante en instrumento público.

CAPÍTULO III – DEL REGISTRO DE HIPOTECAS

Artículo 1773. En el Registro de Hipotecas se inscribirán los títulos en que se constituya, modifique o extinga algún derecho de hipoteca u otro gravamen sobre inmueble.

Artículo 1774. El asiento que se haga en este Registro, debe expresar, además de las circunstancias generales:

1. Los nombres, apellidos, domicilios y calidades del acreedor y del deudor,
2. La fecha y naturaleza del contrato a que accede la hipoteca o el respectivo gravamen; el archivo donde se encuentra ese contrato y el monto del crédito y sus plazos y condiciones. Si el crédito causa interés, la tasa de ellos, y la fecha desde cuando deben correr;
3. Cita del número que tenga la finca hipotecada o gravada en el Registro de la Propiedad y tomo y folio en que se halle su descripción o la naturaleza del derecho real hipotecado o gravado, con las demás circunstancias que lo caractericen.

Artículo 1775. La inscripción del título de hipoteca sobre un terreno comprende todas las construcciones, plantaciones y modificaciones que en él existan aun cuando no se hayan mencionado en dicho título, y comprende también sin necesidad de nueva inscripción, todas las construcciones, plantaciones y modificaciones que en él se hicieren después del registro de la hipoteca.

Este Artículo fue Modificado por el Artículo 11 de la Ley N° 42 de 21 de noviembre de 1930, publicada en la Gaceta Oficial N° 5.895 de 27 de diciembre de 1930.

CAPÍTULO IV – DEL REGISTRO DE LAS PERSONAS

Artículo 1776. En la sección de personas del Registro Público se inscribirán:

1. Las sentencias, los autos ejecutoriados y los documentos auténticos en virtud de los cuales resulte modificada la capacidad civil de las personas;
2. La sentencia en que se declare la presunción de muerte por desaparecimiento y quiénes son los herederos puestos en posesión provisional o definitiva de los bienes;
3. La sentencia en que se declare la insolvencia o quiebra;
4. El auto por el cual se discierna una guarda;
5. El documento auténtico en que conste que se ha discernido el cargo al albacea nombrado por el testador, por el juez o por los herederos;
6. Los documentos públicos y auténticos en que se constituya una persona jurídica o se le de representación;
7. Este Numeral fue Derogado por el Artículo 45 del Decreto Ley N° 5 de 2 de julio de 1997, publicado en la Gaceta Oficial N° 23.327 de 9 de julio de 1997.
8. Los poderes especiales siempre que confieran facultad para celebrar algún acto o contrato sujeto a la formalidad del Registro, a no ser que se inserte el poder especial en la escritura que otorgue el mandatario;
9. Los poderes generales para pleitos;
10. Las capitulaciones matrimoniales cuando en ellas se haga mención de bienes raíces.

Artículo 1777. El asiento en el Registro de Personas expresará, además de las condiciones de todo asiento, la especie de incapacidad, facultad o derecho que resulte del título, con indicación del nombre, apellido y vecindad de las personas que aparezcan en el documento.

CAPÍTULO IV – DEL REGISTRO MERCANTIL

Artículo 1777-A. En la Sección del Registro Mercantil del Registro Público se inscribirán todos aquellos actos o contratos a los cuales les exige el Código de Comercio esa formalidad.

Este Artículo fue Adicionado por el Artículo 1 de la Ley N° 43 de 13 de marzo de 1925, publicada en la Gaceta Oficial N° 4.622 de 25 de abril de 1925.

CAPÍTULO V – DE LAS INSCRIPCIONES PROVISIONALES

Artículo 1778. Además de las inscripciones definitivas de que tratan los Capítulos anteriores, habrá también inscripciones provisionales que se harán en las respectivas secciones del Registro Público cuando se trate de los siguientes documentos o actos judiciales:

1. Las demandas sobre dominio de bienes inmuebles y cualesquiera otras que versen sobre propiedad de derechos reales, o en las cuales se pida la constitución, declaración, modificación, limitación o extinción de cualquier derecho real sobre inmuebles;
2. Las demandas sobre cancelación o rectificación de asientos del Registro;
3. Las demandas sobre declaración de presunción de muerte, nombramiento de curador y cualesquiera otras, por las cuales se trate de modificar la capacidad civil de las personas en cuanto a la libre administración de sus bienes;
4. Los autos de secuestro de bienes raíces. Esta inscripción será válida por el tiempo que dispongan las leyes procedimentales y será cancelada de acuerdo con ellas;
5. El embargo que se haga de bienes raíces;
6. Los títulos cuya inscripción no pueda hacerse definitivamente por faltas subsanables. Esta inscripción produce los efectos de la inscripción definitiva durante seis meses y quedará de hecho cancelada si dentro de ese término no se subsana el defecto.

Son faltas subsanables la que afecta la validez del título sin producir necesariamente la nulidad de la obligación en él constituída; la de no haberse anteriormente inscrito el dominio o derecho de que se trata a favor de la persona que lo transfiera o grave; la de no haberse hecho la inscripción con todos los requisitos que exige el nuevo sistema de registro, por tratarse de títulos anteriores a la vigencia de la Ley N° 13 de 1913, y no sujetarse el título nuevo a las prescripciones del Código Civil y del Judicial para subsanar esas omisiones, y, en general, todo defecto en la forma del título o en su esencia que, sin invalidarlo por completo, impida su inscripción definitiva.

Este Artículo fue Modificado por el Artículo 1 de la Ley N° 43 de 13 de marzo de 1925, publicada en la Gaceta Oficial N° 4.622 de 25 de abril de 1925.

Artículo 1779. Las inscripciones provisionales a que se refieren los casos 1, 2 y 3 del Artículo anterior, se convierten en definitivas mediante la presentación en el Registro de la respectiva sentencia ejecutoriada.

La del caso 6 cuando se subsane el defecto dentro de los seis meses prefijados, o desaparezca el motivo por el cual no se hizo la inscripción definitiva.

Artículo 1780. La inscripción provisional, como la definitiva, surte efecto respecto de terceros desde la fecha de la presentación del título.

CAPÍTULO VI – DE LA CANCELACIÓN Y RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO

Artículo 1781. Las inscripciones en el Registro de la Propiedad y en el de Hipotecas no se extinguen, en cuanto a tercero, sino por su cancelación o por la inscripción de la transmisión del dominio o derecho real inscrito a favor de otra persona.

Las hipotecas inscritas o detenidas por defectuosas, que aparezcan vencidas por el lapso que este código establece para la prescripción de las acciones consiguientes, sin que del Registro resulte interrupción de la prescripción, no surtirá efecto contra terceros desde la fecha en que tal prescripción es alegable, y el registrador, al inscribir nuevos títulos relativos a la finca, hará caso omiso de tales gravámenes.

Artículo 1782. Podrá pedirse y deberá ordenarse la cancelación total de una inscripción en los casos siguientes:

1. Cuando se extinga el inmueble objeto de la inscripción, o el derecho real inscrito;
2. Cuando se declare nulo el título en virtud del cual se ha hecho la inscripción;
3. Cuando se haya hecho la inscripción, en contravención a las prohibiciones contenidas en el presente Título.

Este Artículo fue Modificado por el Artículo 1 de la Ley N° 43 de 13 de marzo de 1925, publicada en la Gaceta Oficial N° 4.622 de 25 de abril de 1925.

Artículo 1783. Podrá pedirse y deberá decretarse la cancelación parcial cuando se reduzca el inmueble objeto de la inscripción, o cuando el derecho real se reduzca a favor del dueño de la finca gravada.

Artículo 1784. No se cancelará una inscripción sino en virtud de auto o sentencia ejecutoriada o de escritura o documento auténtico en el cual expresen su consentimiento para la cancelación la persona a cuyo favor se hubiere hecho la inscripción o sus causahabientes o representante legítimos.

Artículo 1785. Cuando la inscripción provisional se refiera a decretos de embargo o secuestro o demanda judicial, se cancelará en virtud de la sentencia ejecutoriada en que se decrete el desembargo o el levantamiento del secuestro o se absuelva al demandado de la demanda o del auto en que se declare la caducidad de la instancia.

Artículo 1786. En el Registro de Personas las inscripciones se cancelarán total o parcialmente en virtud de documento público o auténtico en que conste legalmente que ha cesado o se han modificado las facultades administrativas objeto de la inscripción.

Artículo 1787. Podrá declarase nula la cancelación en los casos siguientes:

1. Cuando se declare nulo o falso el título en virtud del cual fue hecha;
2. Cuando se haya verificado por error o fraude.

En ambos casos la nulidad sólo perjudica a terceros posteriores cuando se haya inscrito posteriormente la demanda establecida para que se declare en juicio.

Artículo 1788. El registrador general podrá rectificar por sí, bajo su responsabilidad, los errores u omisiones contenidos en los asientos principales o secundarios de inscripción, cuando en el Despacho exista aún el título respectivo.

Aun cuando el título no esté ya en el Despacho, podrá también rectificar los errores u omisiones cometidos en asientos secundarios, si la inscripción principal basta para darlos a conocer y es posible rectificarlos por ella.

Artículo 1789. Cuando el título no exista en el despacho ni baste, tratándose de asientos secundarios, la inscripción principal para dar a conocer y rectificar por ella el error u omisión, no podrá hacerse la rectificación sino por mandato judicial.

Artículo 1790. Siempre que el Registrador notare un error de los que no pueden rectificar por sí, ordenará se ponga al asiento una nota marginal de advertencia y la avisará por el periódico oficial y la notificará en los estrados del despacho a los interesados, si no pudiere notificarlos personalmente.

Esta nota marginal no anula la inscripción; pero restringe los derechos del dueño de tal manera, que mientras no se cancele o se practique, en su caso, la rectificación, no podrá hacerse operación alguna posterior, relativa al asiento de que se trata. Si por error se inscribiere alguna operación posterior será nula.

Este Artículo fue Modificado por el Artículo 1 de la Ley N° 43 de 13 de marzo de 1925, publicada en la Gaceta Oficial N° 4.622 de 25 de abril de 1925.

CAPÍTULO VII – EFECTOS DEL REGISTRO

Artículo 1791. Ninguno de los títulos sujetos a la inscripción o registro, según las disposiciones que preceden, hará fe en juicio ni ante ninguna autoridad, empleado o funcionario público si no se ha inscrito en el Registro Público, a menos que el referido título sea invocado por terceros como prueba en juicio contra alguna de las partes que intervinieron en el acto o contrato no inscrito o contra sus herederos o representantes, o que se invoque como prueba entre las mismas partes contratantes o sus herederos o representantes, en las acciones que ejerzan entre sí con motivo del contrato.

Lo dispuesto en este Artículo no obsta para que se admitan como pruebas, escrituras públicas con las cuales se trate de comprobar hechos o actos que no impliquen dominio sobre bienes raíces.

Este Artículo fue Modificado por el Artículo 1 de la Ley N° 43 de 13 de marzo de 1925, publicada en la Gaceta Oficial N° 4.622 de 25 de abril de 1925.

Artículo 1792. Todos los títulos inscritos con anterioridad en las oficinas de Registro de Circuito, correspondientes a los actuales propietarios de los inmuebles, deberán ser reinscritos en la del Registro Público.

Esta inscripción podrá hacerse en cualquier tiempo, pero los instrumentos respectivos no serán admitidos como prueba contra terceros, en juicio, mientras no se haya llenado esa formalidad.

Este Artículo fue Modificado por el Artículo 1 de la Ley N° 43 de 13 de marzo de 1925, publicada en la Gaceta Oficial N° 4.622 de 25 de abril de 1925.

CAPÍTULO VIII – DE LA ORGANIZACIÓN DEL REGISTRO PÚBLICO

Artículo 1793. Este Artículo fue Derogado por el Artículo 23 de la Ley N° 3 de 6 de enero de 1999, publicada en la Gaceta Oficial N° 23.709 de 11 de enero de 1999.

Artículo 1794. Este Artículo fue Derogado por el Artículo 23 de la Ley N° 3 de 6 de enero de 1999, publicada en la Gaceta Oficial N° 23.709 de 11 de enero de 1999.

Artículo 1795. El registrador general tiene la facultad de calificar la legalidad de los títulos que se le presenten para su inscripción, y, en consecuencia, puede negar ésta si las faltas de que adolezcan los títulos los invalidan absolutamente, o simplemente suspenderla si estos fueren subsanables.

Artículo 1796. Este Artículo fue Derogado por el Artículo 23 de la Ley N° 3 de 6 de enero de 1999, publicada en la Gaceta Oficial N° 23.709 de 11 de enero de 1999.

Artículo 1797. Este Articulo fue Derogado por el Artículo 23 de la Ley N° 3 de 6 de enero de 1999, publicada en la Gaceta Oficial N° 23.709 de 11 de enero de 1999.

CAPÍTULO IX – DISPOSICIONES FINALES

Artículo 1798. Los títulos que transmitan, modifiquen o limiten el dominio de bienes inmuebles y los títulos en que se constituya, modifique o extinga algún derecho de hipoteca u otro gravamen sobre tales bienes, otorgados después del 1 de enero de 1914, no podrán inscribirse en el Registro si no hubiere inscrito previamente el correspondiente título de dominio del que constituye, modifica, transmite o extingue el derecho de cuya inscripción se trata.

Artículo 1799. Los herederos y legatarios no podrán inscribir a su favor bienes inmuebles o derechos reales que no hubiesen inscrito sus causantes. Los bienes o derechos que se hallen en este caso, se inscribirán a nombre del difunto antes de serlo a favor de la persona a quien se hayan adjudicado.

Artículo 1800. No se registrará instrumento alguno que trasmita, modifique o limite el dominio de bienes inmuebles, o naves, ni el en que se constituya, modifique o extinga algún derecho de hipoteca u otro gravamen sobre los mismos, cuando subsista alguna inscripción provisional relativa al inmueble o naves mencionados en el instrumento presentado al Registro.

Artículo 1801. En las escrituras anteriores al 1 de enero de 1914, referentes a predios rústicos, no se requiere como circunstancia esencial para el registro la cabida del inmueble, con tal que sus linderos estén bien definidos y basten para establecer su identidad.

CAPÍTULO FINAL – DE LA VIGENCIA DE ESTE CÓDIGO Y DEROGACIÓN DE LAS LEYES CIVILES

Artículo 1802. Este Código principiará a regir el día 1 de julio de 1917.